簡報Show and Tell

一、簡報的目的

• 簡報的目的：讓別人看到我們所看到的
• 要做到這點包含：娛樂+教育+說服+激勵=改變
• 所以我們發表報告、解說、推銷或故事，就是要讓觀眾從我們的觀點看事情

二、邊講邊秀的三個原則

• 1. 說真話，聽眾就會感動
• 說真話三個好處：連結聽眾、產生熱情、找到自信
• 2. 講故事，聽眾就會理解
• 講故事三個好處：使複雜概念清楚、令人難忘及共鳴
• 3. 抓眼球，聽眾就會明瞭
• 修圖片故事的好處：聽眾一眼就了解、能抓住聽眾的心、聽眾不覺得無聊
• 原則一、說真話
• 原則一第一點、真話分三個面向：
• 頭腦：「我認為這是真的」(理智上的事實)
• 心靈：「我相信這是真的」(情感上的事實)
• 資料：「事實告訴我這是真的」(實際上的事實)
• 並非所有的真話份量都相同，心靈的相信最難、其次是頭腦的相信、最簡單的事資料的相信
• 所以好的簡報分享新資料，傑出的簡報改變聽眾所知，讓人驚豔的簡報改變信念
• 所以在製作簡報時，我們要問自己的第一個問題是針對這個主題、面對這群聽眾和從自己的角度，我應該講述哪一種事實？要回答這個問題，我們可以用「桶子原則」
• 原則一第二點、桶子原則-所有的簡報都由三個要素組成
• 1. 構想：講者要分享的概念、心得、工具或規則
• 2. 講者：就是簡報者，我們擁有想要分享的東西
• 3. 聽眾：是簡報者想要分享構想的對象

這就是三個桶子，接著用真話將桶子填滿

• 1. 第一個桶子 = 構想
• 如果能暢所欲言毫不受限，「我到底想說什麼」？
• 2. 第二個桶子 = 講者
• 「我最希望聽眾記得我的哪個部分」？我分享這個構想時，我實際上是哪種人？高興難過？有信心沒信心？我是相信還是懷疑？
• 3. 第三個桶子 = 聽眾
• 聽我講述構想的人是誰？什麼可以打動他們？他們有什麼需求？
• 「如果我的簡報能在某方面改變他們，那會是什麼改變？」
• 以上三者彙整出來後，會有很多部分，第二個原則可以統整

原則二、用故事說真話

• 原則二第一點、成功簡報的故事架構
• 成功的簡報是架構在清楚的故事架構上，這是簡報的骨幹，它可以讓複雜的問題變得清晰
• 1. 他不會沒完沒了
• 2. 他不會混亂不清
• 3. 他不是隨機的
• 原則二第二點、簡報四大故事架構
• 而所有的簡報都可以用四種故事架構來製作：
• 1. 報告：傳達事實 (進度報告、專案檢討、財務最新資訊)
• 報告讓資料有生命，改變聽眾的資訊
• 2. 解說：傳授新見解或能力 (學術論文、課堂講課、烹飪節目)
• 解說顯示做法，改變聽眾的知識或能力
• 3. 推銷：建議新行動或解決方案 (工作面試、業務推銷、產品發表)
• 推銷幫助跨越障礙，改變聽眾的行動
• 4. 戲劇：啟發新信念或觀點 (畢業典禮演講、佈道會、TED演講)
• 戲劇讓人心碎，又再次復原。改變了聽眾的信念
• 雖然故事的架構不同，但有兩個共通點：
• 1. 有開頭有結尾：好的簡報會向前推進，不是停在原點
• 2. 結尾總比開頭更上層樓：好的簡報會向上提升，不會沒有啟動任何改變
• 所以令人驚豔的簡報就是，你能把聽眾帶到多遠和多高的地方
• 當你決定簡報的故事架構時，我們可以想，我們希望聽眾改變什麼，那就是我們要選擇的故事架構
• 故事都有骨幹，推進簡報內容，還有佐證骨幹的小故事，添加細節內容
• 這在管理顧問術語中，稱為「水平 — 垂直敘事架構」

這邊有更生動的說法，叫做PUMA
簡報P, presentation. 基本U, underlying. 訊息M, Message. 架構A, Architecture.

第一種故事架構：報告


報告是最常見也是最容易失敗的簡報型式。因為報告大部分都是說我們已經知道的事情，只增加一些我們不知道的資訊，基本上就是寫來消除驚喜或戲劇性。報告不是令人印象深刻或想採取行動的提案。

好的報告就是不只是事實，還提供見解，讓資料被記得，被聽眾重視。
可以使用六脈思考模式 (6-Mode Thinking)
何人/何事(ww)、何地(w)、何時(w)、多少(hw)、如何(h)、為何(w)


以下是六脈思考圓餅圖，最好使用「何人/何事」或「為何」起頭

• 1. 為何：了解我們為何在這裡？「為了達成共識」
• 2. 何人/何事：我們談論的主題是誰，內容什麼？「這些是我們的參與者。這些是要討論的事情」
• 3. 何地：他們位在何處？要往何處？
• 4. 何時：他們何時互動？「這是事情發生的時間」、「事情的來龍去脈是這樣的」
• 5. 如何：這事情如何發生？「這是每件事情相互影響」、「這是事情的前因後果」
• 6. 多少：數字是多少？「我們有幾位參與者」、「我們有幾件事情」、「有多少資金」

接下來返回「為何」，我們是否達到原始的目標？「接下來需要做什麼？」
報告的自我檢視成績單

• 1. 我們是說真實的故事嗎？
• 2. 我們增加了聽眾的資訊嗎？
• 3. 事實是可理解、有洞見、容易記得的嗎？

關於報告的一點想法

• 1. 有人說「挖，這簡報太棒了」那就是他們被改變了
• 2. 鮮少有人因為複誦事實而感到激勵
• 3. 把報告變成運動賽事播報
• 4. 盡可能更進一步加入另外的故事架構，讓簡報更精彩

第二種故事架構：解說


解說是要改變聽眾的知識和能力。解說就像樓梯，將聽眾理解提升到更高的層次
出色的解說，就是平順的帶聽眾更上一層樓

• 1. 每次一小步：從基礎開始，一次給一點新資訊。聽眾消化完，再餵進下一口新資訊
• 2. 每一步都直接推進到下一步：我們從這裡開始，然後再加上那個，接著在那個上面加進這個
• 3. 每一步都標明：一開始就告訴聽眾接下來報告的路徑，簡述每一步。每講一點就告訴大家說到了哪一步。到達目的地時，就擁有新能力

解說的自我檢視成績單

• 1. 我們說的是真實的故事嗎？
• 2. 我們增加了聽眾的知識或能力了嗎？
• 3. 新能力是否能夠直接了當到可以立刻練習，是否實際到可以立即應用？

關於解說的一點想法

• 1. 沒有無聊的主題，只有無聊的教學
• 2. 不論是說明什麼，解說流程的重點都是一樣的，三不五時用檢查點確認大家跟上進度
• 3. 如果能夠選擇，選擇解說的簡報型式會比報告好

第三種故事架構：推銷


目的是要改變聽眾的行動，要他們捐錢、買東西之類的
好的推銷簡報，首先要建立與聽眾的共同點，說明講者與聽眾都意識到的共同問題，然後提出解決方案。如果推銷有說服力，聽眾就會接受我們的想法，採取我們建議的行動。
過去推銷：老派硬式推銷

推銷視為雙方對立的主張，只有一方能贏。當問題很多，解決方法有限時，硬式推銷行的通。結束後，總有一方因為受挫而鬱悶。
現在推銷：新派軟式推銷

因為買賣雙方都有非常多的選擇，需要相互合作。軟式推銷買賣雙方在同一陣線，相互合作以達到最高的共同利益。結束後每人感覺都良好。


推銷的自我檢視成績單

• 1. 我們所說的是真實的故事嗎？
• 2. 我們改變了聽眾的行動嗎？
• 3. 新行動讓聽眾與我們同時都受益嗎？

關於推銷的一點想法

• 1. 軟式推銷的關鍵，是建立與聽眾的共同基礎
• 2. 所有簡報都是在賣，唯有推銷簡報將銷售放在最重要的位置
• 
  

第四種故事架構：戲劇


大部分會議的專題演說、教堂佈道、TED，都是要改變聽眾的信念：協助餐與者以不同的方式看世界，成為更好的人，或更有同理心或對事情更了解

要使用英雄的旅程，並且以一個簡單的圖形來說明


所以戲劇可以依照下列路線走


戲劇的自我檢視成績單

• 1. 我們說的是真實的故事嗎？
• 2. 我們改變或加強聽眾的信念嗎？
• 3. 聽眾會回想起、能體會這些信念嗎？0

關於戲劇的一些最終想法

• 1. 在其他故事架構中增加一點戲劇，一向是個好方法
• 2. 沒有一種簡報比戲劇更有力量

故事架構其他重點
不論選擇哪種故事架構，都是連接我們與聽眾經驗的軸線；故事架構強，但可能中間斷裂，那我們就會失去聽眾，所以要避免

• 1. 故事架構太複雜 (打結)
• 2. 故事架構鬆散無力 (太鬆散)
• 3. 故事中斷 (架構失去連續性)

為了保持投影片緊湊，每一張投影片只談一個構想
任何打斷連貫性的投影片，就是不好的投影片 (例如試圖解釋多個概念的投影片)
如果構想太複雜，無法以一張說明，那就拆解開來，以多張投影片整合說明 (p.174)

原則3：秀圖片說故事
我們最喜歡看圖片，頭腦喜歡有趣的東西，這樣可以讓大腦永遠專注
說明任何故事，只需要六種圖像

下圖從左上對應到右下的順序是，何人/何事、多少、何處、何時、如何、為何


我們可以善用六脈思考的方式，將我們故事架構所寫的主要概念文字轉變成圖
一般從何人/何事開始畫，順著六脈沒式思考圓餅圖邊畫邊想，再回到最上方時，就可以有簡報所需的每一張圖片。

話術

話術

哲學→禮貌→

業務

• 讓客戶無法拒絕的狀態下賣給他
• 話導的藝術

讓客戶自己相信，自己發現商品的好處，而不用跟客戶說"意下如何"

1. 接觸客戶
• 有精神，禮貌(問早，不要站著談生意，坐下再說)
• 把商品的優點加入對話，只有在提問的時候可以結束一段對話
• 斷話約訪是成功取得會面的機會
2. 建立人際關係(賣商品前，先賣給自己)
• 找出對方關心/自豪的話題
• 對方感到快樂就是滿足他"受重視"的需求，可留意裝飾品或四周
• 對客戶感興趣的東西發問比直接讚美好
• 善聞:針對對方談話，提出契合的問題，引導對方說下去
• 持續發問:最有效用的複合方法，就是"複誦"
• (把價格留到最後再問)
• 成功者喜歡說自己成功的事
3. 傳達必要性
• 讓客戶自己發現產品的必要性，使用的好處跟不使用的壞處。所以提出問題讓客戶感到快樂與恐懼
• 掌握商品的好壞，優缺點，把一些用的到的數據，寫在本子裡，方便談話時用
• 在客戶了解商品前，不可拿出目錄
4. 說明商品
• 不是單純向客戶說明事實，而是告訴他使用這個產品有什麼"意義"
• 如果客戶以了解必要性在說明商品前可以說"我們現場看，有喜歡，請立刻決定"
5. 成交試探
• 不可以問"意下如何"
• "'讓客戶以購買為前提，進行二選一抉擇"
• 付款方式，而不是要與不要
• 如果覺得好就早下決定，重點在"如果"
6. 成交收尾
• 要投注更多的熱情，展現慷慨激勵的態度

別把客戶抗拒當真

• 萬事都有積極面和消極面，因此只要化解消極面即可，"化解抗拒的必然"
• 沒有錢-謙虛而已
• 算便宜一點-轉話題
• 我們跟別家買-我們東西不輸人
• ...
• 如果客戶一直殺價，可以提供一些贈品
• 我們所做的一切都是為了客戶，送贈品也是為了著個信念
• 在客戶抗拒前，分析客戶積極面和消極面，然後化解消極面
• YES/BUT法(你說的對，但是)
• 即在說出自己意見之前，先認同對方話(觀點)，然後在禿顯對方的消極面和我方的積極面
• →找到對方話中的積極面，開口"肯定"，然後再提出你的"但是"
• 當商品有缺陷時，可以先發制人，提前化解掉可預料的抗拒
• 再問私人問題時，必須加上"冒昧請教"
• 常用 "一下" 和 "阿" →可以聽我說一下嗎?

不可太過拘謹

在保持禮貌的前提下要維持融洽的氣氛，呈現親和力

與人維持良好關係的關鍵，在於是否為對方著想，對方是否為你著想

積極面思考，注意對方的有點，不要看缺點

主管在指導部屬時，要抱持同理心和體貼心，就能獲得部屬信任，替部屬想程度大於自己

你說的理所當然，做的理所當然，即暗示對方這是理所當然的，對方就會依循你的意思行動。

• 我知道一家很棒的店
1. (O) 一起去吧!
2. (X)要不要一起去.

餐巾紙的背後

作者丹．羅姆 (Dan Roam) 曾提出一套視覺化思考與溝通方法，稱之為「SQVID」。

SQVID 由五個元素組成：簡單（Simple）、質量（Quality）、想法（Vision）、個體（Individual）和變化（Delta / change）。如圖所示，每個元素都有其對應的另一端。

依自己想表達的事物，選用10種情境來描繪，可呈現不同的結果。如以蘋果為例，說明如下：

簡單：一顆蘋果。　　　　精細：數棵結滿蘋果的樹。
質量：渾圓有光澤。　　　數量：蘋果所含成分。
想法：熱蘋果派。　　　　做法：蘋果派製作步驟。
個體：蘋果切片。　　　　比較：與草莓、香蕉等相比。
變化：吃光果肉的蘋果。　現狀：蘋果的種子。

視覺思考的4個步驟：

• (1) 觀看(Look)：蒐集+過濾
• 1. 盡量蒐集眼前一切資訊。
• 2. 把東西攤開，這樣才能看得明白。
• (2) 觀察(See)：選擇+歸類
• 1. 建立資訊的基本座標：6W
• 看到為何物(Who/What)。
• 看到物件數量(How much)。
• 看到物件在空間中的位置(Where)。
• 看到時間的推移(When)。
• 看到前因後果(How)。
• 對原因有所掌握(Why)。
• Who/What + How much + Where + When = How。
• Who/What + How much + Where + When + How = Why。
• 2. 練習視覺分類：
• 趨近性(位置接近)、顏色、大小、方位(角度)、方向、形狀、明暗。
• (3) 設想(Imagine)：看到沒有出現的東西
• 1. 想法的分類系統架構：SQVID
• S：簡單(Simple) <-> 精細(Elaborate)
• Q：質(Quality) <-> 量(Quantity)
• V：想法(Vision) <-> 做法(Execution)
• I：個別(Individual) <-> 比較(Comparason)
• D：變化(Delta) <-> 現狀(Status quo)
• 2. 理性 vs. 感性：
• 左半邊偏右腦思考(感性)，右半邊偏左腦思考(理性)。
• 在與對方溝通時，可以針對對方屬性選擇圖形的種類。
• 3. SQVID按部就班來
• Step 1：取一張紙。畫個圓圈，寫上主題。
• Step 2：取五張紙。在每張紙上各針對SQVID不同面向，畫上你的想法。
• (4) 展示(Show)：清楚呈現你的想法
• 1. 外觀圖(+屬性表)：Who/What，由物體本身的物理特徵決定。
• 2. 條型圖/餅狀圖：How much，物體的相對數量。
• 3. 地圖/架構圖：Where，物體在空間的位置。
• 4. 時程圖：When，物體在時間的位置。
• 5. 流程圖：How，物體彼此間的作用。
• 6. 多重變數圖：Why，包含兩種以上的情況。
• 可結合SQVID畫出不同風貌的圖。

21世紀價值投資

書中對於價值分為三個部分
其中最底層就是對於資產價值的估算 其次是加上盈餘能價值 最後才是成長價值
由低到高 不確定性也是由低到高 尤其是最後的成長價值十分難以估計

價值計算的順序上也是先從資產→盈餘→成長

1.資產估值
首先先計算該公司資產的價值 但必須對於資產負債表作一定程度的調整
這裡會使用的是"再生產成本"的概念來調整公司的資產價值
這概念本身簡單來說就像是如果複製一間一模一樣的競爭對手 你必須要投入多少資產的概念

舉例來說如果巷口的飲料店生意很好 你想要複製一家一樣的店在對面 你需要付出多少?
而且不單是資產負債表上面的調整 還有隱性的資產投入需要再加上
例如通常商譽的價值估算通常都是為零 畢竟那只是會計上的定義 意義不大
但如果是可口可樂的商譽呢? 一個純賣黑色糖水的公司活了整整100多年還持續大賺
死忠者在全世界上無數 這種公司的商譽價值一定代表著甚麼(強大品牌優勢)
或是你想要複製英特爾公司 那你除了資產負債表上的調整
你也必須再加上可能20~30年英特爾的"研發經費"與"行銷經費"
畢竟是英特爾強大研發能力以及經典的Intel inside的行銷典範才讓公司強大至今

2.盈餘能力估值
盈餘能力價值的英文為Earning power value EPV
公式為EPV=調整後盈餘/當期資金成本(可以視為WACC或是折現值)
這部分的估值完全是以"現在"為主的估值
不會受到"未來"的汙染 完全的針對"企業當下盈餘能力"的估值
公式本身意義來講
價值的定義是來自於當下你運用資本來賺取盈餘的效率展現

假設你調整後盈餘是100萬 但是你的資金成本是5%還是10%

=100/(5/100)→2000萬 或是 100/(10/100)→1000萬

價值上的差異是整整兩倍 是一種運用資本效率的相對指標
再調整盈餘上面 也專注於"可實質分配現金流量"
所以折舊跟攤銷大部分都會加回 然後一次性開銷也會加回
但是因為忽略掉成長的因素 所以一些跟成長有關係的因子也會一一加回
像是研發經費、行銷經費等等 因為"現階段"公司盈餘不需要這些開銷就可以實現

3.競爭優勢、特許經營權、護城河的體現
我們計算出來了資產價值
也計算出了盈餘能力價值EPV了

那長期的EPV減去資產價值就是競爭優勢的具體體現
舉例來說假設一家公司 資產價值為4000萬
年度的盈餘為1000萬 資金成本約10%
那EPV就是1億 代表這家公司只需要4000萬的資本就可以創造出1億的盈餘
中間的差異為1億-4000萬=6000萬

假設這家公司沒有甚麼競爭優勢或是護城河
這麼好賺的生意一定會引起潛在競爭對手的覬覦

於是開始投入兢爭市場 慢慢地過了一年後 EPV剩下8000萬
再過一年剩7000萬並且逐漸遞減 直到最後競爭到白熱化EPV剩下4000萬=資產價值
到這地步已經沒有任何賺頭了 潛在競爭對手停止投入
這是理論上的自由競爭市場的生態
但是如果公司具備著競爭優勢或是護城河
讓競爭對手難以投入或是難以撼動公司的盈餘能力
例如我過往提到的國防武器產業的前五大巨頭 或是菸草公司等等
可能EPV長期來講都可以維持1億或是9千萬元
這樣跟資產價值4千萬中間的5000~6000萬的差異就是"護城河量化"的一種體現
可以試著使用這樣的方式去辨別出一家企業是否具備的競爭優勢

一家平庸的公司可能整體的EPV只會略大於資產價值
一家糟糕的公司可能資產價值還是大於EPV
但是一家能持續EPV明顯大於資產價值的公司 一定具備著特有的競爭優勢(護城河)

買屋流程7步驟

買屋流程7步驟

• 階段一、找到房子/資金到位
• 階段二、簽買賣合約
• 階段三、報稅
• 階段四、用印(簡單來說就是蓋印章)
• 階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移)
• 階段六、清償、塗銷
• 階段七、交屋

階段一、找到房子/資金到位
我們通常可以從以下幾個管道，得知哪裡有要賣房子的消息：

• 仲介
• 廣告
• 親友介紹
• 法拍

挑房子記得注意

• 賣方可能刻意隱瞞房子的缺陷
• 未明訂契約，使買付了錢，而原有的承諾無法兌現，權益受損
• 賣方惡意詐欺，騙取訂金或頭期款
• 銷售話術

資金如何到位？

• 頭期款如何到位，如果說你的頭期款沒辦法在5年內存到的話，這時候你給自己設定的買房目標，就是不要一次到位，然後在「地段」跟「坪數」的考量上做調整。地段方面一開始可以放在蛋白區，然後上下班時用多一點的通勤時間，彌補房價金額的落差。
• 坪數方面可以從小房入手，一開始先找兩間房的物件，一間當作夫妻房，另一間則預備給小孩子使用。等到小孩子差不多10歲左右的時候，再用小房換大房的策略，購買大一點的房子。 
• 如果你的頭期款無法一次湊足，那麼你可以討慮購買預售屋。因為如果你是買成屋的話，你的頭期款要在1~1.5個月內備齊；但是如果你選的是預售屋的話，預售屋的3成自備款只需要在2~3年內的施工期作分期給付就可以了。 
• 接著再搭配銀行的房貸貸款，就比較可以順利買到適合你的房子了。

在階段一當中，如果有看中的房子，一定要先去查清楚自己可以貸到多少成數的房貸，這個問題，你可以先把房子的資訊提供給你常往來的銀行，請他們幫忙估你可以貸多少錢下來。

自備款公式(存參考)

• 預售屋自備款=房屋總價*15%
• 新成屋自備款=房屋總價*30%
• 中古屋自備款=房屋總價*45%   

階段二、簽買賣合約
要簽約之前，一定要確認以下5件事情：

• 1.計算過「實際面積」後，並且與所有權狀上登記的資訊比對無誤。
• 面積包含：主建築物面積/附屬建物/共用部分(比如說：公共設施、平台、陽台、頂樓突出物…等)
• 確認面積無誤是為了避免坪數被虛灌，使得每坪單價看起來更便宜
• 2.產權是否清楚：
• 簽約之前應該先去申請土地建物登記謄本
• 查閱所有權人、面積坪數大小、有無設定抵押、有無租賃，或者是有無被查封等事宜
• 再查閱都市計畫圖，看看物件是否落在公園、道路或其他公共設施區域內
• 3.仔細閱讀買賣契約：
• 許多買方總是在交易沒有出問題之前，隨意翻閱一下契約書，等到真的有什麼問題發生的時候，才努力地看契約書內容。請不要等到自己權益受損的時候才用功。
• 4.了解會產生那些稅，以及誰要負擔什麼稅
• 買賣契約書中應該要詳細記錄什麼人要負擔什麼稅。
• 買賣房屋過程中會產生的費用有：
• 土地增值稅(應由賣方負責)
• 契稅(應由買方負責)
• 公證費
• 地價稅(交屋日前的部分，應由賣方負責)
• 房屋稅(交屋日前的部分，應由賣方負責)
• 印花稅(應由買方負責)
• 水電瓦斯接戶費
• 產權登記費
• 代書費…等
• 有些情況賣方他會說希望可以「賣清」，這表示賣方希望由你負擔全部的稅。你可以自行判斷是否合理，因為如果你是用划算的價格買到房子的話，那麼負擔全部的稅似乎也不是說不行。
• 5.確認賣方的身分
• 要如何確認賣方是物件的所有權人？
• 可以比對賣方的「地價稅單」或是「房屋稅單」，確定賣方的名字與房屋所有權人的名字是一樣的，這樣比較不會被騙。
• 出面與你簽約的人，最好是賣方本人。如果對方是派代理人出面簽約，一定要看到他有授權書。

階段三、報稅

• 買賣房子政府會要求你報稅跟繳稅，這部分的事情可以交由代書處理。

階段四、用印(簡單來說就是蓋印章)
如果你是委託代書辦理的話，從簽約到用印，大約需要3~5個工作天。當稅單核發下來之後，代書會請你在報稅相關的文件，以及之後要送交給戶政機關過戶的文件上蓋印章。

代書會在以下文件用印：

• 買賣雙方的報稅文件
• 過戶所需的文件
• 增值稅申報書
• 契約申報書
• 公契(也就是所有權移轉契約書)
• 登記申請書

差不多在這個階段，你也可以跟銀行確認你可以貸到多少錢，銀行會正式地跟你簽約、對保，這個時候你才可以進入下一個階段：過戶。

Ps: 所謂「對保」，就是指房貸通過後， 借款人或保證人要帶雙證件跟印章到銀行簽借款或保證契約的過程。

向銀行申請貸款的時候，有一個大忌：「同時向多家銀行申請貸款，或者是短期內向不同家銀行申請貸款」。為了避免此種情況發生，銀行會在與你成功對保之後，再查詢一次聯徵。若是被查到你向多家銀行申請貸款，銀行可會拒絕放款的唷(即使你完成對保也是一樣)

另外在對保的過程中，銀行提供的表格不代表要全都填，你要看清楚表格的作用是什麼，確定與房貸有關的才填，與房貸無關的就不要填。同時在對保過程中一定要再度與銀行確認貸款相關事宜，比如說：利率、繳清年限、是否有違約罰款…等等。

階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移)
等政府機關都審核好你的流程及文件之後，你就可以收到一份全新的權狀，權狀上面會有你的名字。

階段三、四、五的流程，如果想省去麻煩，可以把這三個程序交由代書代辦， 收費大概落在1萬至1萬3之間。但是如果想省這筆錢…

可以自己親自跑一趟。這邊我也簡單拆解階段三、四、五的流程讓你知道。

取得權狀3大步驟

• 1.報稅：
• a.申報「土地增值稅」：向所在地的稅捐稽徵處申辦。
• 需要備好的文件：
• 買賣雙方的身分證影本三份及印鑑證明的印章
• 影本用在土地增值稅一份、契稅一份、地政事務所一份。
• 土地、建物所有權狀影本，兩項都要影本三份。
• 「土地公告現值」、「前次移轉現值」、「房屋稅籍証明書」、「土地增值稅申報書」（四項都可以在稅捐處拿到。前三項資料是為了幫助你填「土地增值稅申報書」，以及「契稅申報書」，需要帶身分證、印章、土地及建物的權狀去申請）
• 土地及建物的登記謄本（可附影印本；需至地政事務所申請）
• 到地政事務所拿「土地登記申請書」、「土地所有權移轉契約書」、「建物所有權移轉契約書」，全部一式三份
• 上述提到的所有影本，都要蓋切結章(上面刻有「本影本與正本相符若有不實願負法律責任」的字樣)，同時切結章旁邊要蓋上自己的章。
• 要再去郵局買印花。要買多少元的印花算法如下：
• 土地移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花)
• 建物移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花)
• 要到稅捐處蓋印花章
• b.申報「契稅」：如果你是北高兩直轄市的市民，可以同時在稅捐稽徵處申辦契稅。其他縣市的市民，必須另外前往縣市政府的財政課申辦契稅。
• c.以上資料備妥後，送件到稅捐處。
• 2.繳稅：
• a.領取稅單：等待大約7個工作天，電話通知稅單核發下來以後，你必須去稅捐稽徵處拿稅單
• 有欠稅的人：在稅捐處繳完錢，再回到稅捐機關蓋「查無欠稅」的章
• 沒欠稅的人：可以省略這個手續
• 3.申請過戶：
• a.把稅單分別貼在「土地所有權移轉契約書」上跟「建物所有權移轉契約書」上
• b.賣方要附上印鑑證明。
• c.完稅後，民眾就能到地政事務所，填單申請所有權移轉。
• d.要繳「登記費」及「書狀費」。
• e.等待地政機關在3至5天內，核發權狀並且親取這個最後動作
• ps：以上流程如有不夠詳盡的地方，你可以問辦理機關的志工，他們會很仔細地跟你說
• 階段六、清償、塗銷
• 如果賣方的房子還有房貸未繳清，為了讓產權清楚，大部份選擇以下兩種方法處理：
• 賣方自己想辦法把原貸款還掉，再到地政事務所塗銷抵押權；
• 另一種則由你把從銀行借來的房貸，用來清償賣方的貸款，然後再到地政事務所塗銷抵押權
• 抵押權塗銷登記流程如下：
• 賣方將房貸全數還清，或者在收到買方的錢後，將賣方的貸款全數清償。
• 你攜帶原借款印章到銀行領取以下文件：
• 抵押權塗銷同意書
• 他項權利證明書
• 原抵押權設定契約書
• 火險單正本
• 銀行借據或借款本票作廢
• 至地政事務所辦理塗銷登記，其應備文件如下：
• 土地登記申請書
• 抵押權塗銷同意書或債務清償證明書
• 他項權利證明書
• 你的印鑑證明
• 申請人身分證及申請人印章。

階段七、交屋
當過戶手續辦完，你的尾款也全數進入履約保證專戶裡面之後，這時候代書就會約你跟賣方一起到房屋做點交動作。

點交時要注意的事項如下：

• 1.確認屋子的狀況：如果在現場有發現屋子的瑕疵，比如說漏水，可要求屋主修復。
• 但是如果賣方用一些遮掩工法把漏水瑕疵遮蓋起來，讓你在短期內無法發現滲漏的話，又該怎麼處理呢？
• 預防甚於治療！儘可能在買賣合約上寫上「擔保現況無漏水」的文字，這可以預防賣方不用承擔漏水的責任，若真有漏水情況發生，有助求償。
• 滲漏水在民法中有強制的規範，如果賣方在合約中用『現況交屋』的文字就想完全免責，這是不可能的。
• 以下兩種情況，賣方有明確的滲漏水擔保責任：
• 如果賣方有保證沒漏過水，但實際上卻是有漏水問題；
• 或者賣方知情有漏水的情況，卻故意誤導你說沒漏水問題、也故意不做無漏水的保證。
• 若是在交屋後，你很快發現房子有漏水，請儘快通知屋主，這樣你可以在六個月內提出你要求賣方怎麼做；如果超過六個月才提出你就無法要求賣方了。
• 如果完成交屋已經超過5年才發現前屋主方應該負責的滲漏水，這種情況你也無法提出要求前屋主要怎麼做。
• 一發現有滲漏水的情況，絕對要立馬拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是在重新裝潢過程中，剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話，請馬上停工，然後通知前屋主並找人來鑑定，不然你就無法證明漏水是購屋前就存在的
• 2.核對建物和土地權狀上面的名字是不是你的，以及面積的紀載是否正確
• 3.從代書那裡拿回本票、以及你的相關個人文的件正影本
• 4.要求代書提供交屋當日的建物及土地謄本，這樣才能確認前屋主的設定抵押部分是否已經塗銷
• 5.記得要拿完稅的相關證明
• 以上就是交屋時要注意的事項。
• 最後要記得去申報自用住宅稅率，以及準備添購新家具囉。
  
  

想買預售屋一定要問的問題 

• a.產權清楚嗎？ 可調閱土地謄本了解土地產權。 
• b.建照是否取得？ 走進樣品屋的時候，看見銷售人員的第一件事情，就是請他們亮出「建照」。有建照，才能向主管機關申請開工；房子蓋好以後，才能申報完工，這樣子在檢驗合格以後才有辦法領到使用執照，這樣才能接水電。 
• c.公設比、自用面積分別有多少？含不含夾層坪數？ 絕對要注意坪數有沒有灌水。有時候樣品屋會用一些鏡子反射或是視覺上空間放大的技巧，讓你覺得樣品屋看起來好大，可是等真正拿到實屋以後，才發現看起來不是這麼一回事 
• d.什麼時候完工？ 在契約裡除了要明訂開工日期、完工日期以及交屋日期，還要說明日期的計算是以「工作天」還是「日曆天」為準（７個日曆天只有５個工作天）。
• e.如何付款？ 建商有時候會打出很讓人心動的購買條件，比如說只要自備多少錢就可立即購入，但實際的情況你還是得考量到自己能夠跟銀行貸到多少房貸，千萬別被建商的話術沖昏了頭。 
• f.建商保證用到的建材與設備內容與你想的一不一樣？ 建議你在契約中直接明定建材內容、設備規格，還有最重要的是保固期限，通常期限是一年。
  

買了房子後要繳的稅 

• 當你買了房子以後，每年要繳兩次不同的稅：
• 5月：房屋稅 
• 課稅的時間範圍：從前一年的7/1到當年的6/30 
• 按月計課 
• 可以按月適用不同稅率課徵，最低稅率是2%(自用住宅稅率) 
• 11月：地價稅 
• 課稅的時間範圍：每年1月1日至12月31日 
• 按年計課 
• 最低稅率2%。要在當年度使用優惠稅率或減免，須於當年的9/22之前提出申請，若過了就要再等一年才能申請。