購屋流程
- 評估購屋需求
- 評估需求
- 自身財力
- 估算存款
- 計算生活必須金
- 計算購屋自備款-存款-生活必須金
- 計算家庭每月總收入
- 計算每月能支付的放貸金額(最好不要超過家庭收入的三分之一)
- 推估可貸款金額
- 評估能買房子的總價
- 注:影響買方的因素:貸款期限/貸款利率/房屋種類/房屋價格
- 居住區域
- 品質
- 增值潛力
- 生活機能-交通/周邊設施(公園...)/環境品質(治安/衛生/...)
- 都市發展計畫
- 價位
- 居住面積
- 房間數-用途
- 選擇房子
- 預售屋
- 找接待中心
- 看模型屋或樣品屋
- 成交後簽約付訂金
- 自備款分四階段
- 訂金
- 簽約金
- 開工款(也些建商為了促銷，可能不收取)
- 工程期款
- 興建期間，按期繳自備款
- 興建完成後交屋
- 風險:完工品質與承諾不符/興建過程倒閉/房屋無法完工
- 新成屋-1.建商在預收屋期間沒有賣出去的餘屋2.購屋者買下預售屋，等到完成後再出售
- 銷售中心
- 銷售人員帶領看房子
- 成交後簽約付訂金
- 辦理登記
- 交屋
- 中古屋-有人住過的房子
- 銷售中心
- 銷售人員帶領看房子
- 成交後簽約付訂金
- 辦理登記
- 交屋
- 風險:有屋齡的房子可能會有些問題，小心屋主或仲介刻意隱瞞
- 找房子
- 親友打聽
- 自己路上找
- 廣告
- 注意:廣告可能都有誤導之嫌
- 地圖可能會省略巷弄或扭曲比例，或是到市區的時間是在交通順暢的情況下
- 圖片如果是繪製或電腦合成，可能會美好化，真實圖景也有辦法修
- 價格:通常低價有可能是某幾戶或特定樓層低價
- 付款方式-像是可能前面低利率，後面高利率
- 使用評述-須注意實際坪數/頂樓加蓋的使用權或是違建，或平面圖隱藏了不佳格局或動線
- 公共設施-不良的公共設施，還有過多的公設比
- 房屋仲介-需支付仲介費
- 流程-仲介公司→仲介人員解說→陪同看房子→交易斡旋金→協助簽約→提供後續服務
- 選擇仲介公司:規模/服務內容/經營方式/通路與案源/仲介人員素質/仲介費用(可直接詢問)
- 上網
- 法拍屋
- 價格較低/產權清楚
- 資金負擔重，因為七日內要繳清屋款
- 屋況難掌握，因為查封到拍賣有一段時間
- 流程:查詢拍賣物件→收集&調查→投標→公告得標者→辦理產權轉移登記
- 看房子
- 屋內狀況
- 格局-大廳跟臥房分開，較有私密性
- 採光和坐向-坐北朝南(採光好且空氣流通)
- 牆壁-注意是否牆面有龜裂/掉漆有可能有漏水現象/牆角是否有裂縫，有可能會有安全顧慮/牆上有無方沒痕跡，有可能溼氣重/如果有貼上新壁紙，代表可能為了遮蓋某些東西
- 天花板和地板-天花板太低有壓迫感/天花板有水漬掉漆扶起，代表可能樓上滲水
- 水電-廚房衛浴要檢查是否有無冷熱水，並看水質是否乾淨/房間配電與插座位置，這會影響到家具擺設
- 注:房子最好去四次-白天去/晚上去(看看晚上的生活品質跟周遭鄰居水準)/雨天去(看有無漏水)/假日去(看假日外的日常生活)
- 特別注意:海砂屋/輻射屋-要問前屋主這個問題
- 屋外狀況
- 外牆-可以看出建物的屋齡，有出現裂縫可能無法承受地震
- 外觀-大樓住戶是否私加鐵窗或冷氣等凸出物，影響美觀
- 樓梯間-是否有放雜物
- 大門-是否乾淨
- 安全設施-逃生梯/房或向/停電照明
- 看樣品屋
- 格局-注意是否與合約一致
- 高度-注意是否與合約一致
- 廚房/浴室-注意是否與合約一致
- 建材-注意室內的建材是否與合約一致
- 採光-樣品屋的採光是挑選過的，實際的需參考建築平面圖
- 坪數-樣品屋通常會讓人誤以為感覺空間大，實際的坪數最好用尺量
- 房間格局是量到柱子中間，而非牆壁到牆壁
- 平面圖(上網學習看圖)注意比例尺
- 擺設-樣品屋可能擺放小一號的家具，讓你以為空間夠用
- 交通與位置
- 交通要道/特殊地段/都市計畫開發重點/明星學區
- 市區與郊區
- 馬路邊與巷道內
- 公共設施-一般要注意公設比跟管理維修，公設比越高代表屋內面積越少
- 公設比-包括安全設施/中庭花園/游泳池/運動設施/遊樂器材
- 公設坪數 除以 總評數 *100%=公設比
- 五樓公寓約10~12%
- 7樓電梯住宅15~18%
- 管理維修-一般公設越多，維修費越多
- 外聘保全或管理公司
- 住戶自組的管理委員會
- 一般房子權狀分三部分1.主建物 2.附屬建物 3.共同使用
- 在一般1樓與頂樓是價格最貴的，因為有空地與頂樓使用權，但很容易引發爭議，像是價錢問題/使用權問題/安全問題
- 停車位
- 法定停車位-可能將建築物做為避難空間使用，產權為全體住戶所有，所以不能獨立分割出售
- 非法定停車位-可以單獨出售或出租
- 社區機能
- 公園/集會中心/購物中心/市場或超市/醫院/學校/...
- 居住環境
- 衛生-是否有專人清潔消毒?/是否有放置垃圾的垃圾箱或垃圾車經過?
- 鄰居-區域性質，同區大概都差不多/公共環境維護/是否有不良行業進駐
- 治安-是否有上社會版新聞/居住環境亂不亂/治安單位重不重視/居明素質好不好
- 噪音-交通設施/夜市/鄰居
- 成交與過戶-買賣房屋的所有手續可以找代書幫忙，要注意是否有專業證照
- 議價-通常賣方都知道買方會殺價，通常會預留殺價空間
- 單價
- 總價
- 公告現值
- 審核土地移轉現值的依據
- 最為徵收地價稅、土地增值稅的依據
- 作為銀行審核貸款、放款額度的參考標準
- 判斷合理價格
- 跟附近房子做比較/向仲介公司索取房屋行情/成交資料 /向附近鄰居詢問
- 殺價-預售屋10%；中古屋 依屋齡在降10~30%
- 付訂金-買方反悔賣方有權沒收，賣方反悔則須加倍退還
- 收據注意
- 房子地址
- 付訂金-小訂約2~5%，大訂約10%(以總價算)
- 房屋總價
- 付款方式-一般要付款四次，但是可以雙方談
- 違約罰則
- 稅費分攤
- 買方:賣賣契約 / 地政規費 / 印花稅 / 謄本費 / 銀行貸款查詢費
- 賣方:土地增值稅 / 交屋日前的房屋稅 / 地價稅 / 水電瓦斯 管理費
- 產權調查
- 向賣方索取房屋地號 / 建號 / 所有權人身分證，到地政事務所辦理
- 注意:地目:建 是建築 如果是路就有被拆除的風險，也要注意備考藍是否有管制區像是洪水...，那就有可能被拆除或徵收
- 土地所有權人
- 要注意是否是與賣方同一人，如果不是要注意
- 土地買賣是賣地址是否就是你要買的房屋所在，不然在別人土地就會有日後糾紛
- 賣方持有權狀字號是否與登記謄本相同
- 備考欄是否有預告/查封/假處分/破產/信託登記等字眼
- 簽約-印章/身分證/訂金收據和賣方簽訂房屋買賣契約，確定買賣成交，並簽付約款
- 預售屋 簽約重點
- 房屋和土地的坐落地號
- 購買房屋的實際平物與公設所占坪數
- 停車位是法定還是非法定
- 購買房屋總價
- 付款方式
- 1樓及頂樓的使用權
- 完工/交屋日期
- 使用建材的種類/品牌
- 附贈設備如家具/電器
- 公設內容
- 更改格局或建材的費用計算/完工時間
- 過戶時間及印鑑交託
- 銀行貸款的成數及申請
- 稅負的負擔方式
- 發生違約時的罰則及賠償辦法
- 重簽約/開工/施工期間的付款方式
- 成屋 簽約重點
- 契約主體
- 契約標的物-要做好產權調查
- 買賣總價款1房屋價款 2持分土地價款
- 付款方式
- 貸款約定
- 稅費負擔
- 違約規定
- 房屋點交
- 立合約書人-雙方在合約書上簽名蓋章
- 用印-簽約後7-10天
- 到戶政單位申請印鑑證明
- 並持 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 / 印鑑章和賣方在所有文件上蓋上雙方印鑑，同時在付第二次款
- 買方須持有- 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 / 印鑑章 / 土地、建物所有權狀
- 賣方須持有- 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 / 印鑑章 / 房屋所有權狀 /土地所有權狀
- 付款後，賣方將印鑑/所有權狀等相關證件交給代書辦理報稅即過戶。如果買方須以銀行貸款繳交尾款，應該在此時向銀行提出
- 買方用印時應付的屋款給賣方
- 賣方-將 建物所有權狀 /土地所有權狀交給買方或代書
- 土地所有權狀轉移2份-一份貼印花票自己存留，1份給地政事務所存查(不用貼印花稅票)
- 建物買賣所有權轉移契約書 3份 1份貼有印花稅的自己存留，1份申報契稅稅捐機關存查 1份地政事務所存查
- 完稅-簽約後30日內
- 必須在簽約後盡速確認銀行願意核貸金額，並向當地稅捐處繳交房屋買賣所需負擔的稅用包過 契稅和印花稅
- 在交交房屋稅費時必須查明賣方是否有積欠房屋稅/地價稅 確定付清所有稅費才能辦理過戶，並付第三次款
- 土地增值稅需寫未積欠地價稅
- 由於房屋稅跟地價稅是年度課稅，所以是以交屋日為分界點，雙方按比例分擔
- 過戶-簽約後30日內
- 必須持有 買賣契約書正、副本(貼足印花稅票) / 身分證影本 / 增值稅單 / 契稅單 / 土地、建物所有權狀，到地政事務所辦理土地及建物的所有權狀轉移，以及抵押權等他向權力的塗銷貨更名，核發新權狀後，房屋所有權狀便轉移至你名下(約3天)
- 付尾款
- 將剩餘屋款全數付清或是向銀行貸款來支付最後款項，並完成過戶、交屋手續
- 辦理房貸
- 挑選銀行
- 申請貸款
- 利率
- 償還年限
- 償還方式
- 本息平均分攤法
- 本金平均分攤法
- 還款寬限期
- 通過銀行審核
- 銀行會評估貸款申請
- 實地到現場看房子
- 房屋證明文件
- 取得貸款
- 銀行通知簽約
- 如何領取貸款
- 通資:審核通過
- 辦理:房屋過戶
- 撥款:轉帳入你指定的帳戶
- 轉帳:到賣方帳戶，一般可以與上面同時完成
- 完成-下個月開始按月償還
- 另外的貸款管道
- 壽險公司 / 建設公司 / 房屋仲介公司 / 郵局 / 服務機構
- 每個的還款條件跟利率都有差異
- 交屋
- 檢查房子
- 預售屋
- 坪數與權狀是否相符
- 格局和平面圖是否相符
- 建材是否相符
- 附贈的廚房衛浴設備是否與喝約相符
- 地板/天花板/牆壁/梁柱是否平整
- 水電瓦施是否沒問題
- 消防/逃生/停掉照明是否功能正常
- 公設是否與合約一樣
- 大樓管理與保全制度是否健全
- 成屋
- 屋況是否和當時一樣(法規規定交易後半年有發生瑕疵或漏水問題，買方可以向賣方要由維修)
- 是否有漏水
- 放子是否乾淨
- 賣方負擔的水電瓦斯是否已繳清
- 是否更換門鎖
- 房子有瑕疵或漏水責任歸屬
- 違約處理
- 房子的必要花費
- 房屋稅
- 地價稅
- 房屋保險費-火險/天災險/財務險
- 利用房子節稅
- 自用住宅可扣抵所得稅
