買屋流程7步驟
- 階段一、找到房子/資金到位
- 階段二、簽買賣合約
- 階段三、報稅
- 階段四、用印(簡單來說就是蓋印章)
- 階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移)
- 階段六、清償、塗銷
- 階段七、交屋
階段一、找到房子/資金到位
我們通常可以從以下幾個管道，得知哪裡有要賣房子的消息：
挑房子記得注意
- 賣方可能刻意隱瞞房子的缺陷
- 未明訂契約，使買付了錢，而原有的承諾無法兌現，權益受損
- 賣方惡意詐欺，騙取訂金或頭期款
- 銷售話術
資金如何到位？
- 頭期款如何到位，如果說你的頭期款沒辦法在5年內存到的話，這時候你給自己設定的買房目標，就是不要一次到位，然後在「地段」跟「坪數」的考量上做調整。地段方面一開始可以放在蛋白區，然後上下班時用多一點的通勤時間，彌補房價金額的落差。
- 坪數方面可以從小房入手，一開始先找兩間房的物件，一間當作夫妻房，另一間則預備給小孩子使用。等到小孩子差不多10歲左右的時候，再用小房換大房的策略，購買大一點的房子。
- 如果你的頭期款無法一次湊足，那麼你可以討慮購買預售屋。因為如果你是買成屋的話，你的頭期款要在1~1.5個月內備齊；但是如果你選的是預售屋的話，預售屋的3成自備款只需要在2~3年內的施工期作分期給付就可以了。
- 接著再搭配銀行的房貸貸款，就比較可以順利買到適合你的房子了。
在階段一當中，如果有看中的房子，一定要先去查清楚自己可以貸到多少成數的房貸，這個問題，你可以先把房子的資訊提供給你常往來的銀行，請他們幫忙估你可以貸多少錢下來。
自備款公式(存參考)
- 預售屋自備款=房屋總價*15%
- 新成屋自備款=房屋總價*30%
- 中古屋自備款=房屋總價*45%
階段二、簽買賣合約
要簽約之前，一定要確認以下5件事情：
- 1.計算過「實際面積」後，並且與所有權狀上登記的資訊比對無誤。
- 面積包含：主建築物面積/附屬建物/共用部分(比如說：公共設施、平台、陽台、頂樓突出物…等)
- 確認面積無誤是為了避免坪數被虛灌，使得每坪單價看起來更便宜
- 2.產權是否清楚：
- 簽約之前應該先去申請土地建物登記謄本
- 查閱所有權人、面積坪數大小、有無設定抵押、有無租賃，或者是有無被查封等事宜
- 再查閱都市計畫圖，看看物件是否落在公園、道路或其他公共設施區域內
- 3.仔細閱讀買賣契約：
- 許多買方總是在交易沒有出問題之前，隨意翻閱一下契約書，等到真的有什麼問題發生的時候，才努力地看契約書內容。請不要等到自己權益受損的時候才用功。
- 4.了解會產生那些稅，以及誰要負擔什麼稅
- 買賣契約書中應該要詳細記錄什麼人要負擔什麼稅。
- 買賣房屋過程中會產生的費用有：
- 土地增值稅(應由賣方負責)
- 契稅(應由買方負責)
- 公證費
- 地價稅(交屋日前的部分，應由賣方負責)
- 房屋稅(交屋日前的部分，應由賣方負責)
- 印花稅(應由買方負責)
- 水電瓦斯接戶費
- 產權登記費
- 代書費…等
- 有些情況賣方他會說希望可以「賣清」，這表示賣方希望由你負擔全部的稅。你可以自行判斷是否合理，因為如果你是用划算的價格買到房子的話，那麼負擔全部的稅似乎也不是說不行。
- 5.確認賣方的身分
- 要如何確認賣方是物件的所有權人？
- 可以比對賣方的「地價稅單」或是「房屋稅單」，確定賣方的名字與房屋所有權人的名字是一樣的，這樣比較不會被騙。
- 出面與你簽約的人，最好是賣方本人。如果對方是派代理人出面簽約，一定要看到他有授權書。
階段三、報稅
- 買賣房子政府會要求你報稅跟繳稅，這部分的事情可以交由代書處理。
階段四、用印(簡單來說就是蓋印章)
如果你是委託代書辦理的話，從簽約到用印，大約需要3~5個工作天。當稅單核發下來之後，代書會請你在報稅相關的文件，以及之後要送交給戶政機關過戶的文件上蓋印章。
代書會在以下文件用印：
- 買賣雙方的報稅文件
- 過戶所需的文件
- 增值稅申報書
- 契約申報書
- 公契(也就是所有權移轉契約書)
- 登記申請書
差不多在這個階段，你也可以跟銀行確認你可以貸到多少錢，銀行會正式地跟你簽約、對保，這個時候你才可以進入下一個階段：過戶。
Ps: 所謂「對保」，就是指房貸通過後， 借款人或保證人要帶雙證件跟印章到銀行簽借款或保證契約的過程。
向銀行申請貸款的時候，有一個大忌：「同時向多家銀行申請貸款，或者是短期內向不同家銀行申請貸款」。為了避免此種情況發生，銀行會在與你成功對保之後，再查詢一次聯徵。若是被查到你向多家銀行申請貸款，銀行可會拒絕放款的唷(即使你完成對保也是一樣)
另外在對保的過程中，銀行提供的表格不代表要全都填，你要看清楚表格的作用是什麼，確定與房貸有關的才填，與房貸無關的就不要填。同時在對保過程中一定要再度與銀行確認貸款相關事宜，比如說：利率、繳清年限、是否有違約罰款…等等。
階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移)
等政府機關都審核好你的流程及文件之後，你就可以收到一份全新的權狀，權狀上面會有你的名字。
階段三、四、五的流程，如果想省去麻煩，可以把這三個程序交由代書代辦， 收費大概落在1萬至1萬3之間。但是如果想省這筆錢…
可以自己親自跑一趟。這邊我也簡單拆解階段三、四、五的流程讓你知道。
取得權狀3大步驟
- 1.報稅：
- a.申報「土地增值稅」：向所在地的稅捐稽徵處申辦。
- 需要備好的文件：
- 買賣雙方的身分證影本三份及印鑑證明的印章
- 影本用在土地增值稅一份、契稅一份、地政事務所一份。
- 土地、建物所有權狀影本，兩項都要影本三份。
- 「土地公告現值」、「前次移轉現值」、「房屋稅籍証明書」、「土地增值稅申報書」（四項都可以在稅捐處拿到。前三項資料是為了幫助你填「土地增值稅申報書」，以及「契稅申報書」，需要帶身分證、印章、土地及建物的權狀去申請）
- 土地及建物的登記謄本（可附影印本；需至地政事務所申請）
- 到地政事務所拿「土地登記申請書」、「土地所有權移轉契約書」、「建物所有權移轉契約書」，全部一式三份
- 上述提到的所有影本，都要蓋切結章(上面刻有「本影本與正本相符若有不實願負法律責任」的字樣)，同時切結章旁邊要蓋上自己的章。
- 要再去郵局買印花。要買多少元的印花算法如下：
- 土地移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花)
- 建物移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花)
- 要到稅捐處蓋印花章
- b.申報「契稅」：如果你是北高兩直轄市的市民，可以同時在稅捐稽徵處申辦契稅。其他縣市的市民，必須另外前往縣市政府的財政課申辦契稅。
- c.以上資料備妥後，送件到稅捐處。
- 2.繳稅：
- a.領取稅單：等待大約7個工作天，電話通知稅單核發下來以後，你必須去稅捐稽徵處拿稅單
- 有欠稅的人：在稅捐處繳完錢，再回到稅捐機關蓋「查無欠稅」的章
- 沒欠稅的人：可以省略這個手續
- 3.申請過戶：
- a.把稅單分別貼在「土地所有權移轉契約書」上跟「建物所有權移轉契約書」上
- b.賣方要附上印鑑證明。
- c.完稅後，民眾就能到地政事務所，填單申請所有權移轉。
- d.要繳「登記費」及「書狀費」。
- e.等待地政機關在3至5天內，核發權狀並且親取這個最後動作
- ps：以上流程如有不夠詳盡的地方，你可以問辦理機關的志工，他們會很仔細地跟你說
- 階段六、清償、塗銷
- 如果賣方的房子還有房貸未繳清，為了讓產權清楚，大部份選擇以下兩種方法處理：
- 賣方自己想辦法把原貸款還掉，再到地政事務所塗銷抵押權；
- 另一種則由你把從銀行借來的房貸，用來清償賣方的貸款，然後再到地政事務所塗銷抵押權
- 抵押權塗銷登記流程如下：
- 賣方將房貸全數還清，或者在收到買方的錢後，將賣方的貸款全數清償。
- 你攜帶原借款印章到銀行領取以下文件：
- 抵押權塗銷同意書
- 他項權利證明書
- 原抵押權設定契約書
- 火險單正本
- 銀行借據或借款本票作廢
- 至地政事務所辦理塗銷登記，其應備文件如下：
- 土地登記申請書
- 抵押權塗銷同意書或債務清償證明書
- 他項權利證明書
- 你的印鑑證明
- 申請人身分證及申請人印章。
階段七、交屋
當過戶手續辦完，你的尾款也全數進入履約保證專戶裡面之後，這時候代書就會約你跟賣方一起到房屋做點交動作。
點交時要注意的事項如下：
- 1.確認屋子的狀況：如果在現場有發現屋子的瑕疵，比如說漏水，可要求屋主修復。
- 但是如果賣方用一些遮掩工法把漏水瑕疵遮蓋起來，讓你在短期內無法發現滲漏的話，又該怎麼處理呢？
- 預防甚於治療！儘可能在買賣合約上寫上「擔保現況無漏水」的文字，這可以預防賣方不用承擔漏水的責任，若真有漏水情況發生，有助求償。
- 滲漏水在民法中有強制的規範，如果賣方在合約中用『現況交屋』的文字就想完全免責，這是不可能的。
- 以下兩種情況，賣方有明確的滲漏水擔保責任：
- 如果賣方有保證沒漏過水，但實際上卻是有漏水問題；
- 或者賣方知情有漏水的情況，卻故意誤導你說沒漏水問題、也故意不做無漏水的保證。
- 若是在交屋後，你很快發現房子有漏水，請儘快通知屋主，這樣你可以在六個月內提出你要求賣方怎麼做；如果超過六個月才提出你就無法要求賣方了。
- 如果完成交屋已經超過5年才發現前屋主方應該負責的滲漏水，這種情況你也無法提出要求前屋主要怎麼做。
- 一發現有滲漏水的情況，絕對要立馬拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是在重新裝潢過程中，剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話，請馬上停工，然後通知前屋主並找人來鑑定，不然你就無法證明漏水是購屋前就存在的
- 2.核對建物和土地權狀上面的名字是不是你的，以及面積的紀載是否正確
- 3.從代書那裡拿回本票、以及你的相關個人文的件正影本
- 4.要求代書提供交屋當日的建物及土地謄本，這樣才能確認前屋主的設定抵押部分是否已經塗銷
- 5.記得要拿完稅的相關證明
- 以上就是交屋時要注意的事項。
- 最後要記得去申報自用住宅稅率，以及準備添購新家具囉。
想買預售屋一定要問的問題
- a.產權清楚嗎？ 可調閱土地謄本了解土地產權。
- b.建照是否取得？ 走進樣品屋的時候，看見銷售人員的第一件事情，就是請他們亮出「建照」。有建照，才能向主管機關申請開工；房子蓋好以後，才能申報完工，這樣子在檢驗合格以後才有辦法領到使用執照，這樣才能接水電。
- c.公設比、自用面積分別有多少？含不含夾層坪數？ 絕對要注意坪數有沒有灌水。有時候樣品屋會用一些鏡子反射或是視覺上空間放大的技巧，讓你覺得樣品屋看起來好大，可是等真正拿到實屋以後，才發現看起來不是這麼一回事
- d.什麼時候完工？ 在契約裡除了要明訂開工日期、完工日期以及交屋日期，還要說明日期的計算是以「工作天」還是「日曆天」為準（７個日曆天只有５個工作天）。
- e.如何付款？ 建商有時候會打出很讓人心動的購買條件，比如說只要自備多少錢就可立即購入，但實際的情況你還是得考量到自己能夠跟銀行貸到多少房貸，千萬別被建商的話術沖昏了頭。
- f.建商保證用到的建材與設備內容與你想的一不一樣？ 建議你在契約中直接明定建材內容、設備規格，還有最重要的是保固期限，通常期限是一年。
買了房子後要繳的稅
- 當你買了房子以後，每年要繳兩次不同的稅：
- 5月：房屋稅
- 課稅的時間範圍：從前一年的7/1到當年的6/30
- 按月計課
- 可以按月適用不同稅率課徵，最低稅率是2%(自用住宅稅率)
- 11月：地價稅
- 課稅的時間範圍：每年1月1日至12月31日
- 按年計課
- 最低稅率2%。要在當年度使用優惠稅率或減免，須於當年的9/22之前提出申請，若過了就要再等一年才能申請。
