購屋流程

購屋流程

  1. 評估購屋需求
    1. 評估需求
    2. 自身財力
      1. 估算存款
      2. 計算生活必須金
      3. 計算購屋自備款-存款-生活必須金
      4. 計算家庭每月總收入
      5. 計算每月能支付的放貸金額(最好不要超過家庭收入的三分之一)
      6. 推估可貸款金額
      7. 評估能買房子的總價
      8. 注:影響買方的因素:貸款期限/貸款利率/房屋種類/房屋價格
    3. 居住區域
      1. 品質
      2. 增值潛力
        1. 生活機能-交通/周邊設施(公園...)/環境品質(治安/衛生/...)
        2. 都市發展計畫
      3. 價位
    4. 居住面積
    5. 房間數-用途
  2. 選擇房子
    1. 預售屋
      1. 找接待中心
      2. 看模型屋或樣品屋
      3. 成交後簽約付訂金
        1. 自備款分四階段
          1. 訂金
          2. 簽約金
          3. 開工款(也些建商為了促銷,可能不收取)
          4. 工程期款
      4. 興建期間,按期繳自備款
      5. 興建完成後交屋
      6. 風險:完工品質與承諾不符/興建過程倒閉/房屋無法完工
    2. 新成屋-1.建商在預收屋期間沒有賣出去的餘屋2.購屋者買下預售屋,等到完成後再出售
      1. 銷售中心
      2. 銷售人員帶領看房子
      3. 成交後簽約付訂金
      4. 辦理登記
      5. 交屋
    3. 中古屋-有人住過的房子
      1. 銷售中心
      2. 銷售人員帶領看房子
      3. 成交後簽約付訂金
      4. 辦理登記
      5. 交屋
      6. 風險:有屋齡的房子可能會有些問題,小心屋主或仲介刻意隱瞞
  3. 找房子
    1. 親友打聽
    2. 自己路上找
    3. 廣告
      1. 注意:廣告可能都有誤導之嫌
        1. 地圖可能會省略巷弄或扭曲比例,或是到市區的時間是在交通順暢的情況下
        2. 圖片如果是繪製或電腦合成,可能會美好化,真實圖景也有辦法修
        3. 價格:通常低價有可能是某幾戶或特定樓層低價
        4. 付款方式-像是可能前面低利率,後面高利率
        5. 使用評述-須注意實際坪數/頂樓加蓋的使用權或是違建,或平面圖隱藏了不佳格局或動線
        6. 公共設施-不良的公共設施,還有過多的公設比
    4. 房屋仲介-需支付仲介費
      1. 流程-仲介公司→仲介人員解說→陪同看房子→交易斡旋金→協助簽約→提供後續服務
      2. 選擇仲介公司:規模/服務內容/經營方式/通路與案源/仲介人員素質/仲介費用(可直接詢問)
    5. 上網
    6. 法拍屋
      1. 價格較低/產權清楚
      2. 資金負擔重,因為七日內要繳清屋款
      3. 屋況難掌握,因為查封到拍賣有一段時間
      4. 流程:查詢拍賣物件→收集&調查→投標→公告得標者→辦理產權轉移登記
  4. 看房子
    1. 屋內狀況
      1. 格局-大廳跟臥房分開,較有私密性
      2. 採光和坐向-坐北朝南(採光好且空氣流通)
      3. 牆壁-注意是否牆面有龜裂/掉漆有可能有漏水現象/牆角是否有裂縫,有可能會有安全顧慮/牆上有無方沒痕跡,有可能溼氣重/如果有貼上新壁紙,代表可能為了遮蓋某些東西
      4. 天花板和地板-天花板太低有壓迫感/天花板有水漬掉漆扶起,代表可能樓上滲水
      5. 水電-廚房衛浴要檢查是否有無冷熱水,並看水質是否乾淨/房間配電與插座位置,這會影響到家具擺設
      6. 注:房子最好去四次-白天去/晚上去(看看晚上的生活品質跟周遭鄰居水準)/雨天去(看有無漏水)/假日去(看假日外的日常生活)
      7. 特別注意:海砂屋/輻射屋-要問前屋主這個問題
    2. 屋外狀況
      1. 外牆-可以看出建物的屋齡,有出現裂縫可能無法承受地震
      2. 外觀-大樓住戶是否私加鐵窗或冷氣等凸出物,影響美觀
      3. 樓梯間-是否有放雜物
      4. 大門-是否乾淨
      5. 安全設施-逃生梯/房或向/停電照明
      6. 看樣品屋
        1. 格局-注意是否與合約一致
        2. 高度-注意是否與合約一致
        3. 廚房/浴室-注意是否與合約一致
        4. 建材-注意室內的建材是否與合約一致
        5. 採光-樣品屋的採光是挑選過的,實際的需參考建築平面圖
        6. 坪數-樣品屋通常會讓人誤以為感覺空間大,實際的坪數最好用尺量
          1. 房間格局是量到柱子中間,而非牆壁到牆壁
          2. 平面圖(上網學習看圖)注意比例尺
        7. 擺設-樣品屋可能擺放小一號的家具,讓你以為空間夠用
    3. 交通與位置
      1. 交通要道/特殊地段/都市計畫開發重點/明星學區
      2. 市區與郊區
      3. 馬路邊與巷道內
    4. 公共設施-一般要注意公設比跟管理維修,公設比越高代表屋內面積越少
      1. 公設比-包括安全設施/中庭花園/游泳池/運動設施/遊樂器材
        1. 公設坪數 除以 總評數 *100%=公設比
        2. 五樓公寓約10~12%
        3. 7樓電梯住宅15~18%
      2. 管理維修-一般公設越多,維修費越多
        1. 外聘保全或管理公司
        2. 住戶自組的管理委員會
      3. 一般房子權狀分三部分1.主建物 2.附屬建物 3.共同使用
        1. 在一般1樓與頂樓是價格最貴的,因為有空地與頂樓使用權,但很容易引發爭議,像是價錢問題/使用權問題/安全問題
        2. 停車位
          1. 法定停車位-可能將建築物做為避難空間使用,產權為全體住戶所有,所以不能獨立分割出售
          2. 非法定停車位-可以單獨出售或出租
      4. 社區機能
        1. 公園/集會中心/購物中心/市場或超市/醫院/學校/...
      5. 居住環境
        1. 衛生-是否有專人清潔消毒?/是否有放置垃圾的垃圾箱或垃圾車經過?
        2. 鄰居-區域性質,同區大概都差不多/公共環境維護/是否有不良行業進駐
        3. 治安-是否有上社會版新聞/居住環境亂不亂/治安單位重不重視/居明素質好不好
        4. 噪音-交通設施/夜市/鄰居
  5. 成交與過戶-買賣房屋的所有手續可以找代書幫忙,要注意是否有專業證照
    1. 議價-通常賣方都知道買方會殺價,通常會預留殺價空間
      1. 單價
      2. 總價
      3. 公告現值
        1. 審核土地移轉現值的依據
        2. 最為徵收地價稅、土地增值稅的依據
        3. 作為銀行審核貸款、放款額度的參考標準
      4. 判斷合理價格
        1. 跟附近房子做比較/向仲介公司索取房屋行情/成交資料 /向附近鄰居詢問
      5. 殺價-預售屋10%;中古屋 依屋齡在降10~30%
    2. 付訂金-買方反悔賣方有權沒收,賣方反悔則須加倍退還
      1. 收據注意
        1. 房子地址
        2. 付訂金-小訂約2~5%,大訂約10%(以總價算)
        3. 房屋總價
        4. 付款方式-一般要付款四次,但是可以雙方談
        5. 違約罰則
        6. 稅費分攤
          1. 買方:賣賣契約 / 地政規費 / 印花稅 / 謄本費 / 銀行貸款查詢費
          2. 賣方:土地增值稅 / 交屋日前的房屋稅 / 地價稅 / 水電瓦斯 管理費
      2. 產權調查
        1. 向賣方索取房屋地號 / 建號 / 所有權人身分證,到地政事務所辦理
          1. 注意:地目:建 是建築 如果是路就有被拆除的風險,也要注意備考藍是否有管制區像是洪水...,那就有可能被拆除或徵收
          2. 土地所有權人
            1. 要注意是否是與賣方同一人,如果不是要注意
            2. 土地買賣是賣地址是否就是你要買的房屋所在,不然在別人土地就會有日後糾紛
            3. 賣方持有權狀字號是否與登記謄本相同
            4. 備考欄是否有預告/查封/假處分/破產/信託登記等字眼
    3. 簽約-印章/身分證/訂金收據和賣方簽訂房屋買賣契約,確定買賣成交,並簽付約款
      1. 預售屋 簽約重點
        1. 房屋和土地的坐落地號
        2. 購買房屋的實際平物與公設所占坪數
        3. 停車位是法定還是非法定
        4. 購買房屋總價
        5. 付款方式
        6. 1樓及頂樓的使用權
        7. 完工/交屋日期
        8. 使用建材的種類/品牌
        9. 附贈設備如家具/電器
        10. 公設內容
        11. 更改格局或建材的費用計算/完工時間
        12. 過戶時間及印鑑交託
        13. 銀行貸款的成數及申請
        14. 稅負的負擔方式
        15. 發生違約時的罰則及賠償辦法
        16. 重簽約/開工/施工期間的付款方式
      2. 成屋 簽約重點
        1. 契約主體
        2. 契約標的物-要做好產權調查
        3. 買賣總價款1房屋價款 2持分土地價款
        4. 付款方式
        5. 貸款約定
        6. 稅費負擔
        7. 違約規定
        8. 房屋點交
        9. 立合約書人-雙方在合約書上簽名蓋章
    4. 用印-簽約後7-10天
      1. 到戶政單位申請印鑑證明
      2. 並持 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 /  印鑑章和賣方在所有文件上蓋上雙方印鑑,同時在付第二次款
        1. 買方須持有- 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 /  印鑑章 / 土地、建物所有權狀
        2. 賣方須持有- 戶口名簿影本3份 / 印鑑證明3份 /  印鑑章 / 房屋所有權狀 /土地所有權狀
      3. 付款後,賣方將印鑑/所有權狀等相關證件交給代書辦理報稅即過戶。如果買方須以銀行貸款繳交尾款,應該在此時向銀行提出
        1. 買方用印時應付的屋款給賣方
        2. 賣方-將 建物所有權狀 /土地所有權狀交給買方或代書
      4. 土地所有權狀轉移2份-一份貼印花票自己存留,1份給地政事務所存查(不用貼印花稅票)
      5. 建物買賣所有權轉移契約書 3份 1份貼有印花稅的自己存留,1份申報契稅稅捐機關存查 1份地政事務所存查
    5. 完稅-簽約後30日內
      1. 必須在簽約後盡速確認銀行願意核貸金額,並向當地稅捐處繳交房屋買賣所需負擔的稅用包過 契稅和印花稅
      2. 在交交房屋稅費時必須查明賣方是否有積欠房屋稅/地價稅 確定付清所有稅費才能辦理過戶,並付第三次款
        1. 土地增值稅需寫未積欠地價稅
        2. 由於房屋稅跟地價稅是年度課稅,所以是以交屋日為分界點,雙方按比例分擔
    6. 過戶-簽約後30日內
      1. 必須持有 買賣契約書正、副本(貼足印花稅票) / 身分證影本 / 增值稅單 / 契稅單 / 土地、建物所有權狀,到地政事務所辦理土地及建物的所有權狀轉移,以及抵押權等他向權力的塗銷貨更名,核發新權狀後,房屋所有權狀便轉移至你名下(約3天)
    7. 付尾款
      1. 將剩餘屋款全數付清或是向銀行貸款來支付最後款項,並完成過戶、交屋手續
  6. 辦理房貸
    1. 挑選銀行
    2. 申請貸款
      1. 利率
      2. 償還年限
      3. 償還方式
        1. 本息平均分攤法
        2. 本金平均分攤法
        3. 還款寬限期
    3. 通過銀行審核
      1. 銀行會評估貸款申請
        1. 實地到現場看房子
        2. 房屋證明文件
    4. 取得貸款
      1. 銀行通知簽約
    5. 如何領取貸款
      1. 通資:審核通過
      2. 辦理:房屋過戶
      3. 撥款:轉帳入你指定的帳戶
      4. 轉帳:到賣方帳戶,一般可以與上面同時完成
      5. 完成-下個月開始按月償還
    6. 另外的貸款管道
      1. 壽險公司 / 建設公司 / 房屋仲介公司 / 郵局 / 服務機構
        1. 每個的還款條件跟利率都有差異
  7. 交屋
    1. 檢查房子
      1. 預售屋
        1. 坪數與權狀是否相符
        2. 格局和平面圖是否相符
        3. 建材是否相符
        4. 附贈的廚房衛浴設備是否與喝約相符
        5. 地板/天花板/牆壁/梁柱是否平整
        6. 水電瓦施是否沒問題
        7. 消防/逃生/停掉照明是否功能正常
        8. 公設是否與合約一樣
        9. 大樓管理與保全制度是否健全
      2. 成屋
        1. 屋況是否和當時一樣(法規規定交易後半年有發生瑕疵或漏水問題,買方可以向賣方要由維修)
        2. 是否有漏水
        3. 放子是否乾淨
        4. 賣方負擔的水電瓦斯是否已繳清
        5. 是否更換門鎖
    2. 房子有瑕疵或漏水責任歸屬
    3. 違約處理
    4. 房子的必要花費
      1. 房屋稅
      2. 地價稅
      3. 房屋保險費-火險/天災險/財務險
    5. 利用房子節稅
      1. 自用住宅可扣抵所得稅

思考的藝術

非受迫性思考錯誤
  • 思考錯誤(Denkfehler)的觀念
    • 指系統性的背離理性或系統性的背離理想/邏輯/理性的思考與行為。
    • 此處的系統性指的是我們所犯的錯誤, 往往會有一固定方向。
  • 存活者偏差(The survivorship bias):
    • 由於成功者的能見度壓倒性的高過失敗者, 因此人們總高估成功率而低估風險。
      • 股價指數不能代表國家的實際經濟狀況,因為裡面都是存活的公司
      • 失敗者不能出書, 無法宣傳失敗的心路歷程。大部分被信以為真的成功因素, 實際上也經常在失敗者身上看得到。
  • 泳將身材的錯覺(The swimmer's body illusion):
    • 將篩選標準與結果兩者倒因為果錯置。很多廣告以此法做行銷,
      • 游泳會使身體健壯? 哈佛是最好的大學?,正確是身體健壯的才能游泳,好學生都去哈佛
      • 就像化妝品廣告美女,不是用了化妝品變美,是本來美女就很美
  • 過度自信效應(The overconfidence effect):
    • 我們總是系統性的高估我們在預測上的知識與能力, 專家的情況通常更嚴重。
      • 最好對預測抱持懷疑態度, 尤其是專家的預測。
  • 社會認同(Social Proof):
    • 當我的行為舉止跟周遭的人相同時, 該舉止就是對的。
      • 就算百萬人主張某件蠢事是對的,這件事蠢事也不會因此變成對的,想想以前的科學跟現在的差異
      • 不代表人多就是對的,所以某廠商說自己是什麼什麼的冠軍,請自動打上問號
  • 沉沒成本誤謬(The sunk cost fallacy):
    • 為了完成某件事而持續加碼,可以基於好理由。但千萬不要執著於類似"已經投入許多XX在上頭"這樣的爛理由。
    • 簡單說要分析當下不同選擇的成本,來判斷進退場,而非因為投入許多而盲目堅持
  • 互惠(The reciprocity):
    • 人類很難抵抗虧欠感, 最好別收禮 or 讓別人請客。
    • 就像是某些公司給出大方試用,之後想要募款或什麼,讓人比較容易因為虧欠感而出資
  • 確認偏誤(The confirmation bias):
    • 所有思考錯誤之母。將新資訊解釋成合乎既有理論,世界觀,或信念的傾向。
    • 試著去偽證自己的理論,人類會做的事, 無非就是過濾新資訊使其符合己意,且有時會拿不相關理論來論證,想想看星座算命
    • 這通常容易出現在宗教或是勵志書籍哩,有時向媒體也會有,內容含糊不清,再找來許多人證明(佐證),就好像是真的一樣,但事實上這些證明都什麼都不能證明
    • 所以謠言止於智者
  • 權威偏誤(The authority bias):
    • 後見之明角度看,權威經常是錯的。但更嚴重的是,在權威面前,我們內心的獨立思考就會不由自主矮一截。
    • ==>所以要獨立思考,不可盲目聽信權威或是什麼XX人士
  • 對比效應(The contrast effect):
    • 當觀察事物時, 若同時出現某個可供參考的對象,容易會受影響而無法做出"絕對"的研判
    • 就像賣場有些商品永遠都在打折,但可以合理懷疑打折價格才是賣方想賣的價格,原價只是要讓顧客"對比"
    • 股票行情從來沒有真正的"高低",股價就是股價,唯一要考慮的問題是,在這個時間點上,會漲還是跌
  • 現成偏誤(The availability bias):
    • 我們會借助一些易取得的現成例證,為自己描繪出一副世界圖像。
    • 對於沉默的,能見度低,我們會自動認為發生機率低。而少數幾項轟動的, 惹人注目的, 我們卻一直記得。
    • 人類思考是戲劇性原則, 而非量化原則。
    • 和思考與自己常相左的人共識, 可減少此偏誤。
  • "在好轉之前會先惡化"的陷阱(Die Es-wird schlimmer-bevores-besser-kommt-Falle):
    • 當專業人士對某些事一無所知或沒把握尚在摸索之時, 他就會請出"在好轉之前會先惡化"這道具。
      • 就像一些宗教,先把壞的說了,也不知道好的會部會來,一有好的就跑出來說顯靈
  • 故事偏誤(The story bias):
    • 故事會扭曲且簡化事實。但人類易被故事吸引,而不去注意理性或條列性的事實。故,廣告含故事內容較佳,容易吸引注意。
      • 試著將故事拆解, 並逐項去質疑。
  • 後見之明偏誤(The hindsight bias):
    • 所有已發生的事,似乎都緊密地遵循著某種看似合理的必然性。對抗此bias非常難。
      • 簡單說就是馬後炮大家都會
  • 司機的知識(The chauffeur knowledge):
    • 這裡司機指的是專門載著先知到處演講的司機, 名嘴就是"司機的知識", 他會背出"先知"的演講內容, 一般人基本上無從辨認。
    • 真正有達到專家等級的, 對於很多問題的答覆一定會有"我不知道", 因為具有真才實學的人才能達到"知之為知之, 不知為不知", 很明顯名嘴和司機都不是。
  • 控制的錯覺(Illusion of control):
    • 我們相信我們可以控制或影響某種事物;但事實上,根本無能為力。路邊有控制紅綠燈的按鈕, 其實一點作用也沒有, 但它確實讓人們心平氣和等待燈號。
  • 激勵過敏傾向(The incentive super response tendency):
    • 人們會對激勵有反應, 但由於人是自私的, 其激勵效果有時甚至會反效。
      • EX1.獎勵撿到化石, 結果撿到化石的人會敲碎成很多塊, 然後分批上報。反而造成化石沒有成功保存
      • EX2.別問理髮師需不需要剪頭髮
  • 均值迴歸(Regression toward the mean):
    • 極端的成果會與不極端的成果交相更迭。當氣溫創新低時,接下來幾天氣溫回升機率高。
    • 萬物會往平均值的方向移動。
  • 公地悲劇(The tragedy of the commons):
    • 一塊公有地供大家一起放牧, 個人為了增加產能, 會多放幾隻牛, 最後牛太多導致糧食消失而出現大危機
      • 解決方法:私有化 or 管理
  • 結果偏差(The outcome bias):
    • 又稱為史學家誤謬(historian's fallacy), 我們總傾向用結果來做判斷, 但實際上應該以過程來做判斷才佳。
    • 就像是剪刀石頭布冠軍一樣,贏到最後的人可能會有自己一套贏的理論,但那些是真的有用嗎?
  • 選擇的弔詭(The paradox of choice):
    • 選擇不能毫無節制地多,否則人很容易陷入為難,不知所措的窘境。選擇太多反而會在選後感到不確定, 甚至不滿。
    • 大量選項會使人內心茫然
    • 大量選項會導致不滿-因為不確定感增加,不知道哪個比較好
  • 討喜偏誤(The linking bias):
    • 當別人對我們愈表現有好感,我們容易向這些人做某種程度不理性的示好。
      • ==>讓客戶真的覺得受歡迎, 是最有效的銷售方式。
  • 廩賦效應(The endowment effect):
    • 請不要緊抱著某件事物不放
    • 當我們擁有某件東西,主觀上我們就會顯著地為此物加值。此效應不只在擁有者上看得到,在準擁有者也會有。
  • 奇蹟(The wonder):
    • 那些所謂不可能的巧合,雖然罕見,但絕對是可能發生的事。
  • 團體迷思(Groupthink):
    • 一個由一堆聰明人組成的團體,每個成員都遵從或迎合一個被信以為真的共識, 最終這團體會做出愚蠢的決定。
    • 所以最好找個專門唱反調的成員
  • 輕忽機率偏誤(The neglect of probability):
    • 人類會對期待發生的事件之規模有所反應(ex.彩金的總額, or 電壓的強弱), 至於發生的機率,我們則近乎無感。
    • 除了風險為零之外, 我們相當拙於明辨不同風險的危險程度。
  • 零風險偏誤(The zero-risk bias):
    • 只有零風險可以治好我們莫名的恐懼,所以人類為了追求零風險,反而會付出更多資源。
    • 什麼事都有風險,學著在沒有什麼事都是百分百確定的情況下過活。
  • 稀少性誤謬(The scarcity fallacy):
    • 當我們被剝奪某個選項,我們便會認為如今變得不可能的選項比先前吸引人, 藉此回應選項的喪失,學者們稱此為"抗拒"(reactance)。這是一種自我安慰反應,心理學上稱為"羅密歐與朱麗葉效應"。
    • 我們對稀少性的典型反應就是失去清醒。(物以稀為貴/機會不多, 敬請把握/只剩今天....etc.)
  • 忽視基本比率(The base-rate neglect):
    • 精確的描述誤導我們,讓我們無法面對統計的事實。這種情況最常出現在基金廣告, 教你定期定額,長期來看一定賺錢。
    • 但實際上,主動式基金除了需要抽佣金(算%都是佣金)之外,長期來看也是被清算掉機率較高,幾乎沒有任何一檔主動式基金可以存活超過10年, 絕大部分更是5年內就被清算,這根本不適合做長期投資標的。
  • 賭徒誤謬(The gambler's fallacy):
    • 人類相信冥冥之中存在著某種可以平衡命運的力量。事實上,在各自獨立的事建中,並沒有所謂平衡的力量。賭場轉盤連續出現18次都是大,下一次出現小的機率並沒有比較大, 一樣都是1/2,但一般賭徒會開始去賭出現小。其實,這時你應該去懷疑轉盤是否被動手腳才對。
    • 請仔細看你所面對的情況,究竟是獨立事件還是非獨立事件。
  • 錨定(The anchor):
    • 我們會拿一些熟知的事物當做出發點,借助此點推估出未知的事物。
    • 但對於偶爾遇到的無法憑藉的情況,仍會愚蠢地使用錨定。以估價來說,標的物(房地產, 公司, 藝術品等)的價值愈無法估計,我們就愈沒有能力抵抗錨定,即使行家也是一樣。教師在為學生打分數時, 易受這位學生以前的成績影響。
    • 行銷高手都深知, 在他們報價之前, 必須先將錨定設定好。
  • 歸納法(The induction):
    • 我們總是傾向從個別的觀察,推測得到普遍有效地確信,然而這樣非常危險。
      • 舉例來說,鵝剛開始被農夫養時,不太敢吃農夫餵食的東西, 但隨著農夫每天餵食, 鵝失去戒心,開始相信農夫是真心對它好,等到它對農夫開始完全信任後, 農夫卻把它抓出去宰殺賣掉了,那隻鵝就是歸納法思考的受害者。
      • 股市中也是, 所謂養套殺正是如此,當股民相信某一檔肯定會繼續漲,而壓全身進這檔時,剛好也是主力拉高後準備大肆出貨(高點往下狂賣的出貨方式通常比慢慢拉高出貨更有效率)。
    • 歸納法就是這樣,只要出現一次反例,便有可能推翻掉上千次的證明。
    • 富蘭克林說過:除了死亡與納稅之外,,沒有什麼是確定的。
      • 也就是所謂的黑天鵝效應
  • 損失規避(The loss aversion):
    • 由於遠古時代的人生活在生命風險極高的環境中,因此基因延續下來的多半是小心翼翼的人,而我們正是這些人的後代。因此我們會把損失,看得比獲利還重。
    • 在損失與獲利規模相同的情況下,損失所造成的反應,是獲利的兩倍。因此, 想要說服某人,最好不要從可能的獲利切入,而要從該如何避免可能的損失來著手。
      • ex. 這產品可以防呆, 防癌, 防老化.....etc.
    • 不需抱怨員工為何總龜縮,因為他們做對了不一定加薪,但做錯了肯定會付出代價。
    • 壞事對人的影響總是強過好事
  • 社會性懈怠(Social loafing):
    • 只要個人可以藉由團體混水摸魚,並且不會被直接看穿,這種效應就會浮現。
    • 人類發展出一套敏銳的感應系統,使得我們摸魚而又不至於被發現(不會出全力做事, 但也不會完全不做事)。通常團體愈大,個人參與的程度就愈小。人類為了逃避責任,會想辦法躲到集體決策的保護傘裡,藉以分散責任。
    • 由專業背景不相同的人所組成的團隊,是較佳的工作團隊。
    • 處在一個人的狀態下,跟處在一群人的狀態下,人類的行為模式會迥然不同。
  • 指數增長(The exponential growth):
    • 人類可以直觀理解線性增長,但對"指數增長"沒什麼感覺。
    • 物價漲5%,這樣講很多人無感,以70/5約14(70為計算倍增的固定數字),表示現在存款在14年後,價值只剩一半。這樣描述就可以讓很多人有感了。
    • 當你遇到指數或成長率相關的事物,還是拿起計算器,不要相信自己的直覺
  • 贏家詛咒(The winner's curse):
    • 一場拍賣會裡的贏家,事實上往往是真正的輸家。因為標的物的價值未明,而其實際價值很可能就落在各家所提出標價的中間。
    • 股神巴菲特的忠告:千萬別去參加什麼拍賣
  • 基本歸因誤謬(The fundamental attribution error):
    • 當人們在解釋一些事情時,往往傾向於自動高估人物對於事情造成的影響。
    • 在結果是負面的場合當中,特別容易發生基本歸因誤謬的狀況。比如說,我們往往會把發生戰爭的罪過推給某些人,但實際上一定是由眾多事情累積而發生戰爭。
    • 另外,在聽音樂時,我們往往會把動人的音樂歸因為歌手技巧好,而忽略編曲者才是歌曲動聽的來源。
    • 若你想了解某一部戲,請記得看戲時別只盯著演員看,要多注意影響演員的各種因素,其因果關係為何。
  • 錯誤的因果關係(The false causality):
    • 關聯性並非因果關係, 請張大眼睛看清楚。有時推論的方向會完全相反, 有時甚至沒有, 要留意。
    • 有研究指出,家裏有較多書的學生,他們在學校會取得較高的成績。這也是典型的錯誤因果關係。
  • 月暈效應(The halo effect):
    • 我們往往會迷失在某個觀點上,並且用這個觀點去設想事物的全貌。
    • 個人身上的某些特質(個性, 美貌, 年齡, 地位),會製造出正面或是負面的影響。這特質會蓋過其他特質,並且會不成比例地對整體印象發揮影響。
    • 情人眼裡出西施地狀況也是如此。
    • 月暈效應會遮蔽我們的視野,讓我們看不清事物的真貌。因此,在面對各項事物時,請記得忽略他的特徵來看。
  • 替代路徑(The alternate path):
    • 舉凡所有同樣可能發生卻未發生的情況,都是替代路徑。
    • 替代路徑是不可見的,正因如此,我們很少去想到它,而風險就在其中。
    • 請看輕經由高風險替代路徑所導致的成功(賭博贏錢),反之,請看重經由無聊路徑所獲得的成功(律師, 醫生, 教師, 飛行員...etc),因為無聊路徑,才是真正對人類社會發展有幫助。
  • 預測的錯覺(The forecast illusion):
    • 專家所做的預測,不會比隨機生成器所作的預測更準。
    • 哈佛經濟學家約翰高柏瑞說:只有兩種人會做預測,一是無知的人,另一種則是不曉得自己是無知的人。
    • 當所涉及的系統愈龐大,時間軸愈長,我們所能看到的未來也會跟著變得愈加模糊不清。
      • 請以批判的角度,來面對各式各樣的預測。
    • 像是做出這樣預測的專家是在什麼樣的環境下說出?工作?身分?或是其他激勵機制,這位專家是為了什麼樣的目的做出這樣的預測
  • 連結謬誤(The conjunction fallacy):
    • 人類會直觀地對故事做和諧化或合理化的理解。所以合情合理的故事或較長描述會誤導我們。
      • ex. 下列兩種情況哪一種較有可能 (a)法蘭克福機場關閉, 所有航班取消; (b)由於天氣惡劣, 法蘭克福機場關閉, 所有航班取消。
      • 大部分人會選b, 然而由於a的描述涵蓋b,因此可能性較高的其實是a。
    • 卡內曼的快思慢想提到:人類有兩種不同的思考,一種是直觀的/無意識的/直接的思考;另一種則是有意識的/理性的/緩慢的/吃力的/邏輯的思考。令人遺憾的是, 當有意識的思考還在暖車時, 直觀的思考早已飆過了終點。
    • 請忘掉那些關於左腦,右腦的論調,真正重要的是直觀的思考,與有意識的思考兩者之間的差別。 直觀的思考有個缺點,它無法抗拒合情合理的故事。
    • (廣告內容, 或是開店加上故事性, 容易讓人印象深刻)
  • 框架(Framing):
    • 對於同樣一件事,我們會因陳述方式有所不同, 而產生不同的反應。
      • ex. 研究人員擬定了兩篇對於肉品的陳述"99%不含脂肪"以及"1%含脂肪",雖然這兩句實際是指相同東西,但受訪者多半認為挑選第一種較健康。
    • 而美化修辭也是框架常見的變種
      • ex 1, 股市重挫-->修正。
      • ex 2, 我們所遇到的經濟問題都不是問題, 而是機會。
      • ex 3, 被開除的經理其實是重新出發。
    • 此外,當我們將注意力集中在整件事情的單一或少數面向時,我們也會被框架原則牽著鼻子走。
      • ex, 買車只看引擎公里數,而沒仔細看各種零件的真實狀況。
    • 推理小說若無框架,則其描述的謀殺過程便平淡無奇變成專業書籍。因此小說多以故事框架,讓整本書可以引人入勝。
    • 千萬要注意, 沒有框架, 你什麼都無法描述。
  • 行動偏誤(The action bias):
    • 即使行動沒什麼幫助,人的習慣還是先做了再說。
      • ex. 足球守門員幾乎都會往右或往左去猜方向,而踢球員實際上可以踢正中間。
    • 當我們處於全新或情況未明之時,行動偏誤特別容易跑出來作祟。巴非特說過:在投資界,主動出擊並不代表有績效。
    • 能夠掌握狀況前,千萬不要輕舉妄動,最好什麼都不做。
  • 不作為偏誤(The omission bias):
    • 舉凡作為與不作為都能導致損害發生的場合,便會出現不作為偏誤。
      • ex 1:研究證明預防接種確實可以降低罹患傳染病的風險,但有些父母就是會猶豫是否讓小孩接種疫苗。
      • ex 2:比起作假帳逃稅,我們會覺得單純漏報比較輕微,但實際上兩者的結果是一樣的。
    • 在此偏誤裡多半的情況都是能夠一目了然的。辨識不作為偏誤是很困難的, 因為放棄行動比採取行動來得不明顯。
  • 自利偏誤(The self-serving bias):
    • 自利偏誤就是,成功的話功勞都是自己,失敗的話因素是外來的。會以如此狀況,是因為認錯會讓我們感到不舒服,而我們通常會讓這樣的不舒服停損。
    • 在這風險無法讓人一目了然的世界裡,自利偏誤可能會引發迅速的災難
      • ex:雷曼兄弟的執行長, 一直稱自己是宇宙的主宰, 直到2008年.......
    • 一些學術研究證明,無論男生女生,統統都會高估自己在婚姻關係中所作的貢獻。
    • 防止自利偏誤的好方法:1.請仇人吃飯,並讓他批評自己 2.有仗義執言的好友。
  • 享樂跑步機(Hedonic Treadmill):
    • 我們不斷的工作,追求升遷,希望能夠藉此享有更多,更美好的事物;可是儘管如此,我們依然不會感到更幸福。學界稱此為"享樂跑步機"效應。
    • 處在不幸當中,我們也會自然而然地高估情緒持續的長度與強度。
    • 減輕此效應的作法:
      • (1)盡量避免長期下來也無法習慣的負面效應(如通遠車上班, 噪音環境, 長期壓力)
      • (2)對於物質的事物, 如分紅, 中獎, 車子, 房子, 請對它所帶來的效益抱持著稍縱即逝的期待就好
      • (3)盡量讓自己有自主的時間與空間。
  • 自我選擇偏誤(The self-selection bias):
    • 每當我們自己是抽樣的一部分時, 要留意別落入自我選擇偏誤裡。
      • ex 某雜誌透過每期寄送的雜誌裡附上的問卷,調查訂戶對本雜誌的滿意度,結果回問卷的答覆多半是滿意。這是因為不滿意的人不在問卷調查的對象裡。
  • 聯想偏誤(The association bias):
    • 是一種將沒有關聯的事物相互連結起來的傾向。此偏誤讓我們容易對決策品質造成負面的影響
      • ex:我們只喜歡聽好消息, 厭惡聽到壞消息。容易出現問題很嚴重,但表面卻感覺不出有大事要發生的粉飾太平狀況。
      • 巴菲特特別請他的公司執行長,好消息不用報,報壞消息就好。
    • 我們得當心,經驗裡有多少智慧,我們就擷取多少就好,千萬別多拿。
    • 好比一隻貓跳到一個熱爐子被燙到,之後他在也不敢跳到爐子上了,即使爐子是冷卻的也相同。
    • 這也是為什麼很多人遇到問題習慣用"老方法處理",而非舊每個問題去分析裝況,因為直接聯想成一樣的問題
  • 新手的運氣(The beginner's luck):
    • 聯想偏誤有種特別棘手的狀況,也就是初期成功所形成的偏誤連結,賭徒們將此稱為"新手的運氣"。遇到新手運氣的人,多半會認為自己天資聰穎,擁有過人的能力或運氣,便跟著提高對外的投資或下注。然而長期來看,若機率回歸正常,
    • 當自己處於成功時,別忘記多半是運氣造成的。
    • 新手運氣有時會招致毀滅,破解方法:試著偽證自己的假設。
  • 認知失調(The cognitive dissonance):
    • 對自己撒謊, 或想一些藉口, 讓自己好過一些。吃不到葡萄就說葡萄酸。
  • 雙曲貼現(The hyperbolic discounting):
    • 做決定的時間點與獲利的時間點愈接近,我們的情緒利率就愈容易跟著調昇。
    • 因此我們對於"立即"(ex:獲利)會產生深切的渴望,因而被"立即"牽著鼻子走(後市確定看好的股票漲停,就有衝動急著想賣掉獲利)。
    • 事實上,很少經濟學家理解人類會主觀地採用不同的利率去計算。換句話說,那些由經濟學家們所制定出來的,以固定利率為基礎的分析模型,實際上根本派不上用場。
    • 延遲享樂的能力是日後事業成功的一項可靠指標。因為能做到延遲享樂,代表我們愈有控制自己衝動的能力。
    • 當我們越有能力控制衝動,就越能避免這樣的錯誤